Строительная отрасль в стагнации, но цены на жилье постепенно растут. Итоги пресс-конференции застройщиков

Во вторник, 20 декабря, представители Ассоциации "Региональное строительство" провели пресс-конференцию, ходе которой прокомментировали ситуацию на рынке жилья города по итогам уходящего года, поделились прогнозами относительно цен на жилье в 2012 г., а также динамики спроса и предложения на рынке недвижимости. 

Дмитрий Кутовой, директор ООО «Макрокап Девелопмент Украина», первый заместитель председателя Совета Ассоциации «Региональное строительство»: Сегодня хотелось бы поговорить о том, что же реально происходит на строительном рынке Харькова и Украины, подвести итоги уходящего года, который стал фактически третьим полным годом, которые можно отнести к кризисным. Делать сегодня прогнозы сложно, учитывая, что многие из них зависят от перспектив, связанных с общим инвестиционным климатом в стране, политикой и массой других факторов. Тем не менее, у каждого из нас есть своё мнение, а также ряд общих позиций, которые мы попытаемся сегодня донести до вас. В конце мы озвучим планы нашей ассоциации на следующий год.

Александр Конюхов, управляющий ОДО «Жилстрой-2», заместитель председателя Совета Ассоциации «Региональное строительство»: Уходящий год в целом оставался для нас стабильным, хотя и с тенденциями к стагнации. Тем не менее, динамика роста цен на жилье в 2011 году была положительной. Небольшой, но постоянный рост цены на квадратные метры мы наблюдаем в течение всего года на фоне заработавшей к середине года ипотекой - было выдано в 2 раза больше по объемам ипотечных кредитов, чем в прошлом году. Работают государственные программы молодежного строительства и доступного жилья, идет финансирование ГИУ под эти программы. Одним из факторов этого роста стал дефицит предложения на первичном рынке недвижимости. И всё же, рост цен был совсем небольшим - 1-1,5% в месяц, а в ноябре - даже меньше 1%.

Заметного повышения цен на жилье не произошло потому, что благосостояние людей не улучшилось. Банки снова вернулись к высоким процентам по ипотечным кредитам. Необходимый для ипотеки уровень зарплаты официально могут подтвердить лишь немногие жители страны. По государственным программам звучало много обещаний в начале года. К сожалению, из них в лучшем случае сработало и по объему инвестиций, и по спектру не более 40-50%. Поэтому динамка роста цен была не такая бурная, как ожидалось.

Прозвучала информация о том, что в Киеве возобновился спекулятивный спрос на недвижимость, когда люди вкладывают деньги в недвижимость не только для себя, а и с целью перепродажи. В Харькове спекулятивной составляющей на рынке жилой недвижимости еще нет. Летом из-за угрозы возможного дефолта в Америке и обвала доллара повысился спрос на жилье - люди старались сохранить свои сбережения путем покупки недвижимости. Но этот рост не оказался на том уровне, как нам хотелось.

Если в двух словах подвести итоги работы компании «Жилстрой-2» в уходящем году, то у нас наблюдалась заметная динамика по объемам производства. Но она связана не только с нашей основной деятельностью по строительству жилья, а и с возведением нежилых объектов: метро, торгово-развлекательного центра, продуктового магазина, пять кафе в парке Горького и других. Благодаря диверсификации деятельности нашей компании, мы в течение года нарастили объемы производства почти в 1,5 раза. У нас есть перспективы и на следующий год.

Валерий Вереитинов, генеральный директор АО «Куряжский домостроительный комплекс», член Совета Ассоциации «Региональное строительство»: Чем этот год был интересен этот год для нас? Во-первых, вступил в силу Закон о градостроительной деятельности. У него есть плюсы и минусы, но он уже действует.

На реализацию программы доступного жилья в этом году из бюджета были выделены 100 млн. грн., но её объемы недостаточны для решения проблем очередников.

Если говорить о ситуации с реализацией жилья, то с 2008 года объемы продаж упали в 4-5 раз. Сейчас мы ощущаем некоторую стабильность, которую можно назвать затяжным периодом депрессивной стабильности. Депрессия еще не прошла. Есть небольшая тенденция роста. Но в том же 2008 году у нас в основном реализовалось жилье в незавершенном виде, а готового жилья оставалось всего лишь 5-10%. А с конца 2008-го, в 2009 году доверие населения к застройщикам упало. И перед нами стояла задача восстановить это доверие и показать своими объемами и темпами работ, что мы строим объекты, и, несмотря на трудности, вводим их в эксплуатацию и выполняем свои обязательства. Результат нашей работы уже виден - появляется динамика сокращения разрыва в количестве приобретаемых людьми квартир в готовых и незавершенных домах.

К минусам этого года я отношу высокие цены на строительные материалы при слабой государственной поддержке в этом направлении. У застройщиков остались те же затраты на инфраструктуру. Никуда они не делись. Очень тяжелые отношения с коммунальными службами.

Каждый вышел на тропу выживания. Поэтому затратную часть сетевики стремятся перебросить на плечи строителей. Поэтому приходится в определенных моментах спорить, судиться и отстаивать интересы строительных компаний.

И, конечно же, проблемой считаю отсутствие финансовой стабильности на строительном рынке. Чтобы нормально жить и развиваться, предприятию нужны оборотные средства. А мы не знаем, что произойдет завтра, какими будут процентные ставки. Застройщики не смогут начинать, как это было в 2009 году, одновременно несколько объектов, ввиду нехватки оборотных средств. Взять деньги в кредит проблематично - проценты высокие, да и банки их почти перестали выдавать. Вот такая ситуация сложилась в этом году.

Дмитрий Кутовой: Ценовое дно нами было достигнуто еще в первой половине 2009 года. Харькове, как второй по размерам город в Украине, застраивался активнее, чем другие крупные областные центры, если не брать в расчет Киев. В Харькове же очень быстро упали цены на жилье. Фактически 2009, 2010 и 2011 год эти колебания носили незначительный характер действительно с некоторой тенденцией к легкому подъему. Ведь спрос всё равно никуда не делся и на рынок вышли те, кто раньше на имеющиеся суммы денег не могли купить стоящее жилье. Сейчас, возможно, за счет этого поддерживается спрос, хотя он всё равно низкий. И когда нас спрашивают: что же вы будете делать, если произойдет вторая волна кризиса? Мы говорим, что уже снижать цены дальше некуда. Поэтому мы сегодня более адаптированы, чем строители в других регионах, где цены на жилье снизились меньше.

Валерий Вереитинов: Как говорил Остап Бендер, Финансовая пропасть - самая глубокая из всех: в нее можно падать всю жизнь Мы хотя бы адаптировались к выживанию в нынешних условиях.

Александр Конюхов: Дело не только в адаптации, на мой взгляд. Почему мы достаточно тяжело пережили начало кризиса? Потому что мы были в основном ориентированы на заемные деньги покупателей. Люди легко брали кредиты, и до 80% квартир продавались за счет привлечения средств от банков, плюс спекулятивный спрос. Многие покупатели квартир и застройщики в то время взяли долларовые кредиты по курсу 4,6-5 грн, а с началом кризиса уже отдавали банкирам по курсу 9 грн за доллар. Всё это сработало на фоне ухода с рынка «кредитных» клиентов и исчезновения спекулятивного интереса.

Сейчас мы не так боимся второй волны кризиса, понимая, что мы в течение этих трех лет продавали и продаем жилье только тем людям, у которых есть необходимость покупать за свой счет и для себя, а не вкладывать деньги в недвижимость для того, чтобы перестраховать свои сбережения. Это у нас уже не заберут. Если кризис и произойдет, то его влияние не будет таким катастрофическим, как в 2008 году.

Модератор: Перед тем, как перейти к вопросам, хочу уточнить: какова средняя стоимость квадратного метра жилья в Харькове в 2011 году на рынке первичного жилья?

Дмитрий Кутовой: Есть несколько рейтингов, которые ведутся в Харькове. Я могу констатировать, что они не всегда полностью совпадают, но, средняя стоимость готового жилья эконом-класса в Харькове составляет в долларах 670-750 и 5500-6000 в гривне. Если говорить о бизнес-классе, то его средняя цена - от 8 до 10 тыс. грн. в зависимости места и самого дома. В строящемся жилье эта цена дисконтируется в зависимости от стадии готовности объекта и схем продажи, включая рассрочки.

С нынешней рентабельностью застройщиков говорить о строительных заделах очень тяжело. В строительстве производственный цикл составляет около трех лет. В этом бизнесе без заделов через три года становится тяжело. Поэтому, слава Богу, что мы сегодня продолжаем строить, пусть не теми темпами и не в тех объемах, как раньше, но своей работой мы обеспечиваем перспективу для рынка.

Виктор Вереитинов: Средняя стоимость жилья может измеряться по-разному. Она зависит от того, что в данный период реализуется на рынке жилья: если больше жилье эконом-класса, то средняя рыночная стоимость получается гораздо ниже и наоборот. К примеру, до 2008 года средняя стоимость квадратного метра жилья была гораздо выше в том числе и потому, что на рынке жилья преобладало жилье бизнес- и премиум-класса. А сейчас на рынке всё больше строится жилье эконом-класса. Поэтому средняя цена квадратного метра снижается.

Маргарина Кузьмина, Объектив-новости: У меня вопрос к Валерию Викторовичу. Вы упомянули о тяжелых отношениях с коммунальными службами. В чем это проявляется?

Валерий Вереитинов: Каждый вышел на тропу выживания. Вы знаете, что у коммунальных служб большие проблемы. Вот, допустим, сдаётся дом в эксплуатацию. В дом подается тепло. Дом заселяется. И у строительных организаций возникает проблема перевода на прямые расчеты и по электроэнергии, и по теплу. Энергопоставляющим организациям выгоднее отдать свой товар по одному общему счетчику юрлицу, что они и делают. И на этом основании возникают проблемы перевода людей на прямые расчеты. То есть, затратная часть жильцов по электроэнергии и теплу автоматически ложится на плечи предприятия. Во-первых, у нас разные тарифы на электроэнергию: один тариф для потребителей, которые живут в квартирах, а второй для нас - мы получаем электроэнергию по второму классу. Сейчас электроэнергия, которую мы получаем на стройплощадке, стоит 82 копейки за киловатт. Вот именно в этой разнице идет борьба.

Александр Конюхов: Эта схема стала уже традиционной. Технические условия, которые навязывают застройщикам, обременительны. Собственники сетей в основном пытаются переложить на наши плечи затраты по прокладке новых сетей, которые они потом будут эксплуатировать и окупать. И по оценке нашей компании, на внеплощадочные сети мы в среднем расходуем 10% стоимости дома! Мы очень надеемся, что все-таки начнет выполняться закон «О планировании и застройке территорий», четко указывающий, что застройщик должен передавать на развитие инженерно-транспортной структуры города 4% от стоимости жилья и 10% - нежилых помещений, минус его затраты на прокладку сетей за пределами строительной площадки.

Есть надежда, что когда придется компенсировать застройщикам часть их расходов на внеплощадочные сети, нам начнут помогать. И в этом направлении первый шаг сделан. Создана группа, которую возглавляет руководитель Департамента градостроительства, архитектуры и земельных отношений горсовета Татьяна Овинникова. Она призвана мониторить выписку дополнительных технических условий и заставлять собственников сетей выполнять внеквартильные работы самостоятельно, чтобы потом город мог получать от застройщиков дополнительные инвестиции для решения проблемы расселения.

Маргарита Кузьмина: У меня еще один вопрос по поводу ситуации на рынке вторичного жилья: насколько оно подорожало с начала года? И в целом ваши прогнозы по «первичке», и по «вторичке». Какая стоимость будет на начало 2012 года, и какие тенденции следует ожидать к концу года?

Валерий Левченко, генеральный директор АО «ФЛАС», член Совета Ассоциации «Региональное строительство»: Что получает человек, покупая квартиру на вторичном рынке жилья? Он получает подъезд, который нехорошо выглядит. Он получает проблемы, которые связаны со старым жилым фондом и изношенными сетями. Если говорить о стоимости, то гораздо выгоднее сегодня покупать в готовом доме на первичном рынке жилья. Надо отметить, что на «вторичке» рынок сегодня слабый - выбрать нормальную квартиру в нормальном доме очень сложно. Навскидку не продается квартира в хорошем доме, пусть старом, но с нормальными условиями. Её нет.

После покупки квартиры возникают вопросы по ремонту. Или же переделывать то, что уже там сделано когда-то или же делать ремонт в новых стенах. Там реконструкция, здесь ремонт. Ремонт приятнее для пользователя, потому что он знает, что он вложит в свой ремонт, но совершенно не понимает, с чем он связан с реконструкцией, а смету посчитать очень сложно.

О ценах. В центре города квартиры продаются по тысяче долларов за квадратный метр, по мере удаления к окраинам стоимость жилья снижается. Такая ситуация сохранится в следующем году. В Украине дорожают стройматериалы, стоимость жилья в Харькове не упадет, поскольку дальше её снижать некуда.

Дмитрий Кутовой: Раньше мы наблюдали следующую тенденцию: объем вторичного рынка постепенно уменьшался, а первичный рынок увеличивался, потому что характеристики даже не слишком качественного порой первичного жилья всё равно, как правило, выше качества «вторички». Вторичный рынок - это в основном 5 и 9 этажные дома, срок службы которых объективно либо уже истек, либо вот-вот истечет.

Еще одним важным моментом считаю эксплуатационные расходы, потому что в неутеплённых пятиэтажках становится дорого жить. В новых домах эксплуатационные расходы ниже при несопоставимом качестве. Есть дома, которые очень хорошо обслуживаются. И цены в них ненамного выше среднегородских.

В условиях падения доверия, в условиях массовых стагнаций на стройках в результате кризиса вторичный рынок стал альтернативой и забрал на себя больший массив сделок. В сегодняшних условиях есть опять тенденция альтернативности первичного жилья. И если в начале кризиса покупали только готовое жилье и практически ничего строящегося, то сейчас люди понимают, что, пусть с каким-то нарушением сроков и какими-то проблемами, но дома достраиваются и будут достроены. Поэтому первичный рынок снова начинает выравнивать ситуацию.

В ценах первичный рынок вынужден ориентироваться на вторичный. Поэтому, начиная проект нового дома, застройщик анализирует вторичный рынок в данном районе. По моим прогнозам, разрыв в ценах между первичкой и вторичкой будет все-таки постепенно расти. И я уверен в том, что объективная цена на эконом-класс всё равно будет стремиться к $1000 за квадратный метр, пока мы привязаны к доллару. Цена на бизнес-класс будет в пределах $2 000.

В следующем году глобальных изменений не будет. Я думаю, что произойдёт объективный рост цен на первичное жилье в пределах 10-15% как минимум, если не возникнет форс-мажора. От кризиса все устали.

Вопрос от «Городского дозора»: Насколько вырастут цены на вторичное жилье в следующем году? На те же 10-15% или больше?

Дмитрий Кутовой: Я думаю, что рост будет меньшим. Если сохранится тенденция к доверию на первичном рынке жилья и если все наши строительные заделы будут выходить на рынок, то «первичка» будет опережать в росте инфляцию. А вторичное жилье, скорее всего, будет отставать от инфляции - это мой прогноз. Сейчас цены очень похожие.

И еще мы хотели бы сказать о планах Ассоциации «Региональное строительство». Сегодня она представляет одно из самых авторитетных и структурированных профессиональных объединений в стране. Как показали годы нашей партнерской плодотворной работы, несмотря на конкуренцию, мы находим много общего, и это позволяет нам двигаться вперед.

У нас большие планы на 2012 год, прежде всего, они связаны с тем, что мы ставим задачу количественного роста нашей Ассоциации. А качество членов Ассоциации само по себе подразумевается высоким, поскольку у нас есть определенные стандарты и механизмы контроля, а также взаимная ответственность друг за друга. Это позволит в еще большей степени повысить авторитет Ассоциации.

Мы считаем, что без роста самоуправления профессиональных объединений невозможно развитие страны в целом. И мы очень рассчитываем на поддержку прежде всего вас, уважаемые господа журналисты. Наша Ассоциация являет собой уникальный для Украины пример того, как могут объединяться конкуренты друг с другом.

И еще мы хотим наладить отношения с новой Ассоциацией банков, которая была создана недавно в Украине. У нее появилось новое направление под названием «взаимодействие с банковскими клиентами». А поскольку строительный сектор должен являться одним из самых крупных клиентов банков, то мы надеемся, что 2012 год, по крайней мере, пройдет в конструктивном диалоге.

Другие новости и события

Александр Харченко подвёл итоги работы Ассоциации «Региональное строительство» в 2011 году // 28.12.2011 Большая работа проводится экспертной комиссией Ассоциации. За текущий год выдано 74 экспертных заключений субъектам строительной деятельности о возможности выполнения работ, связанных с созданием объектов архитектуры, а всего за четыре года работы комиссии выдано 432 экспертных заключений.

В Ассоциацию готовятся войти еще четыре строительные компании // 15.12.2011 Сегодня решением Совета Ассоциации "Региональное строительство" кандидатами в члены Ассоциации приняты четыре строительные компании: ЧАО "Станкинпром", ЧП "Донком", ООО "Техекс-Буд" и ООО фирма "Констракшн Групп Интернешнл".

Инициативы и предложения, подготовленные юридическим комитетом Ассоциации «Региональное строительство» в 2011 году // 15.12.2011 Юридический комитет Ассоциации провел в этому году 10 заседаний, в ходе которых рассматривались актуальные вопросы деятельности застройщиков и пути совершенствования законодательной и нормативной базы в сфере строительства. Комитетом подготовлен ряд предложений в центральные и местные органы власти по возрождению строительной отрасли.