Сергей Пирожников об инвестициях, кризисе и "наследстве" Парцхаладзе Рынок оживет, когда начнет повышаться платежеспособный спрос: реальные доходы людей будут расти и возобновится кредитование.

Генеральный директор инвестиционной группы Melon Сергей Пирожников в интервью ИА "МОСТ-Харьков" рассказал, когда в Харьков приедут компании с деньгами, почему прекратилось партнерство с Парцхаладзе и судьбе проектов, оставшимися от него "в наследство".

Вы - один из организаторов международного форума "Инвестиции в Харьков", который пройдет 5-6 ноября в Radmir Hall. Почему Вы решили проводить форум именно сейчас? О каких инвестициях может идти речь во время кризиса?

Подобное мероприятие - нормальная практика для любого региона мира, стремящегося к развитию своей экономики. Есть глобальная конкуренция экономик регионов между собой.

Форум - один из способов вызвать интерес, привлечь внимание, а впоследствии и деньги. Это катализатор деловой активности. Инвестфорумы проводятся практически в каждом регионе России.

В Украине - два года подряд проходит инвестиционный форум в Донецке, в октябре прошел второй международный экономический форум во Львове, есть Ялтинский форум YES, многочисленные форумы в Киеве "Рынок капитала Украины", "Украинские встречи инвесторов" и т.д.
В Харькове подобных мероприятий не было 8 лет, с 2001-го года, когда проходил украино-российский бизнес-форум с участием Путина и Кучмы. Это было еще при Евгении Кушнареве, при его огромном содействии. Это было действительно очень мощное мероприятие, продуктивное, после которого завязалось много бизнес-контактов.

Но ведь совсем недавно проходил форум в рамках "Слобожанской ярмарки"...

Да, в Харькове проходили мероприятия, но небольшие. В прошлом году проходил городской инвестиционный форум. "Слобожанская ярмарка" - ежегодное мероприятие, в рамках которого проходит однодневный форум, но он носит более официальный характер. У нас формат мероприятия принципиально иной. Его суть в том, чтобы реально привести в город деньги, а не собрать чиновников из 16 городов-побратимов.

Участие представителей власти предполагается?

Форум проходит при поддержке мэра Михаила Добкина и губернатора Арсена Авакова и впервые является совместным официальным мероприятием городских и областных властей.

Еще два года назад такое было бы просто невозможно.

Одна из задач форума показать Харьков, как город, открытый для ведения бизнеса.

В Харькове присутствуют более 700 компаний с иностранным капиталом из более чем 120 стран мира. Об этом мало кто знает.

Представители власти и региональных бизнес-групп продемонстрируют возможности Харькова, покажут проекты. А компании финансового сектора расскажут, на каких условиях готовы вкладывать деньги в предприятия региона.

Конечная цель всего этого - обеспечить приток денег в экономику Харьковской области. Мы хотим провести форум с максимальной пользой и собрать реципиентов и доноров капитала, т.е. представителей крупного бизнеса региона (абсолютно разных отраслей) и тех, кто может дать реальные деньги на реализацию и развитие их проектов. Если приедет много представителей мелкого и среднего бизнеса, но не приедут ключевые компании с деньгами, это будет воздух, раздутая оболочка - и все.

Вы спрашивали, о каких инвестициях может идти речь во время кризиса, так я Вам скажу, что сейчас такой форум особенно актуален. Сегодня большая часть групп испытывает депрессию в связи с отсутствием оборотных средств, недоступностью банковских кредитов, снижением продаж и т.д. Местные банки вообще не кредитуют - у них просто нет активов, или кредитуют на абсолютно неприемлемых условиях, которые большинство бизнесов не может себе позволить. Поэтому необходима площадка для общения и поиска альтернативных источников небанковского привлечения капитала. Это и есть наш форум.

Когда Вы говорили о компаниях с реальными деньгами, кого имели в виду?

Среди докладчиков и участников форума Европейский банк реконструкции и развития, Сбербанк России, Варшавская фондовая биржа, большое количество инвестбанков, как отечественных, так и зарубежных, фонды прямых инвестиций, венчурные фонды, инвестиционные компании. Абсолютно все они реально заинтересованы в Украине и в Харькове.

Они расскажут, как и на каких условиях харьковские компании могут привлечь деньги. А мы со своей стороны готовим презентацию инвестиционных проектов, чтобы максимально показать харьковские возможности.

Следующий вопрос как гендиректору инвестиционной группы "Melon". Что случилось с компанией "ХХІ Век Харьков", Вашим совместным проектом со Львом Парцхаладзе? Он продал Вам свою долю. С чем это связано?

Выкуп нами доли "ХХІ Века" в совместном предприятии - это вынужденная мера в связи с кризисом.

Чья инициатива была?

Это был вопрос переговоров. Мы понимали, что партнерство себя исчерпало, и есть вариант либо продать долю "ХХІ Века" третьей стороне, либо выкупить самим... Мы очень благодарны этому партнерству: благодаря ему мы получили колоссальный опыт и открыли для себя целую отрасль. Но из-за кризиса компания "ХХІ Век" Парцхаладзе находится в состоянии технического дефолта и вынуждена заморозить свои проекты по всей Украине, в том числе и в Харькове. Мы сделали предложение выкупить 50% в "ХХІ Век Харьков" и сделали это. В наследство нам осталось около 100 га земельных участков в Харькове. Это 4 земельных участка - 4 девелоперских проекта.

И что теперь с этими проектами? Заморожены?

Давайте пройдемся по каждому проекту отдельно.

Самый колоссальный интерес к многофункциональному комплексу на площади Свободы, состоящему из гостиницы, торгового центра и офисной части.

На сегодняшний день мы провели переговоры с более чем 15 гостиничными операторами, за три года - огромное количество встреч.
Одна из последних была с директором по развитию Accor Group (Accor Group имеет в собственности и в управлении более 4000 отелей по всему миру, в том числе работающие под брендами Sofitel, Novotel, Ibis и др. - ИА "МОСТ-Харьков") и представителями Eximbank США. Проблема этого проекта, как и многих других в Харькове в том, что для его реализации необходимо несколько десятков миллионов долларов. Мы уменьшили объем площадей с планируемых изначально при максимальном рынке 90 тыс.кв.м. до 50 тыс. На реализацию первоначального проекта необходимо было 120 млн. долл. На сегодня объем средств колеблется от 60 до 80 млн.долл. Ни один подобный проект не строился без заемного финансирования. Но банки сейчас не дают денег в девелоперские проекты. Когда мы начинали этот проекты и брали такой масштабный участок, рассчитывали на возможности "ХХІ Века" - это было их обязательство по привлечению средств в проекты. А так как партнерство это завершилось, сейчас мы ищем других партнеров для развития этих проектов. Мы прошли архитектурный конкурс, у нас есть предварительная концепция Джона Сейферта (английского архитектора, который запроектировал больше ста гостиниц разных брендов по всему миру), у нас есть все расчеты, все техусловия, - все это собрано институтом "Харьковпроект" и компанией Melon Real Estate (правопреемником компании "ХХІ Век Харьков"). И мы рассматриваем любые варианты реализации проекта: новый партнер, привлечение заемного финансирования, привлечение государственного кредита в рамках программы подготовки к Евро-2012, получение госгарантий под привлечение банковского кредита, продажа части проекта и т.д. В такой же ситуации находятся десятки владельцев различных качественных проектов в городе.

А что с жилым микрорайоном "Золотые пески"?

Проект который предполагался изначально - более 900 тыс.кв.м., естественно, сегодня уже неактуален.

Есть масса недостроенных жилых домов, которые сегодня продаются с трудом.

Понятно, что такой объем жилья на рынке сейчас не востребован с точки зрения платежеспособного спроса.

Строительство многоэтажного жилого микрорайона в существующих условиях экономически нецелесообразно, поэтому мы переформатируем проект в малоэтажную застройку и в ближайшее время презентуем его.

Возможно, этот проект будет в каталоге инвестпроектов, которые мы предложим на форум.

Еще один наш проект - торгово-развлекательный комплекс по Командарма Корка. Его пересмотрели огромное количество операторов , сюда приезжали представители Ikea, Auchan, Metro и др., велись переговоры, готовились предварительные соглашения... Кризис внес свои коррективы. Сейчас существующие торговые центры испытывают депрессию и отток арендаторов, а международные торговые сети прекратили экспансию в Украине до лучших времен и заморозили свои проекты. Поэтому проект тоже переформатируется.

Один из альтернативных вариантов развития этого земельного участка - проект оптового продовольственного рынка. Сейчас эта тема в Украине очень актуальна. Такой объект нуждается в меньших средствах, чем торговый центр: там не нужны мраморные лифты, лестницы, бутики и т.д. Тем более в связи с переносом Конного рынка Харьков нуждается в подобной качественной торговой площадке. И, наконец, четвертый проект - логистический комплекс "Песочин" - заморожен. Участок идеально подходит для этого проекта. Он юридически вычищен, выведен из сельхозназначения, он в правильном месте, правильной формы, расположен при въезде в город с Киевской трассы, долгосрочная аренда есть, но нам нужен оператор, который заинтересуется проектом. Подобный проект рассчитан исключительно на сетевого игрока. Стратегия "ХХІ Века" заключалась в том, чтобы в ключевых городах Украины купить подходящие площадки и войти развивать их со стратегическим партнером. По нашему участку мы прообщались больше чем со 150 логистическими операторами по всему миру, и меморандумы уже были подписаны, и о сделках уже объявлялось, но они все сорвались. Т.к. логистический бизнес - один из самых долгоокупаемых и он напрямую привязан к торговле, а платежеспособный спрос упал, торговля сейчас испытывает депрессию и, естественно, сетевым логистическим операторам тоже не до экспансии.

Вы можете назвать хотя бы приблизительные сроки реализации переформатированных проектов?

Проекты перспективные, даже в существующих условиях. Технико-экономические показатели пересчитываются под существующий спрос и экономические реалии, но нужны партнеры под все эти проекты. Если будет партнер, "Пески" можно реализовать за 2-3 года.

Продовольственный рынок строится очередями в течение двух-трех лет.

Солту - комплекс на площади Свободы - можно разделить на очереди и гостиницу, как первую очередь, построить до Евро-2012. Два года вполне достаточно, если быстро провести все согласования и получить разрешение на строительство, а нам город дает зеленый коридор по проектам к Евро.

Логистика, в принципе, тоже за 2-3 года строится. Но еще раз говорю - это все с момента как найдем партнера или источник финансирования, так как все проекты очень капиталоемкие.

Как повлиял кризис на другие направления бизнеса Вашей группы?

Основное наше направление - инвестиционное, M&A (слияния и поглощения), имеется в виду покупки и продажи бизнеса.

У нас три инвестиционные компании, фонд, компания по управлению активами. Это то, с чего начинали: мы покупаем предприятие, проводим комплекс мер по повышению стоимости бизнеса и продаем или оставляем в своем портфеле. За время существования группы мы осуществили более 70 сделок. И форум "Инвестиции в Харьков" - как раз в плоскости этого направления. Мы заинтересованы в повышении активности в этой сфере.

В рынок недвижимости мы вошли благодаря партнерству с Парцхаладзе и благодаря ему в этом рынке и остались. На тот момент у нас уже были три проектных института, мы создали консалтинговую кампанию First Capital и получилось, что из рынка M&A в рынок недвижимости, в рынок девелопмента мы вошли очень легко.

Третье наше направление - перспективное, это медиа. У меня мечта - создать качественное региональное деловое издание. Мы создали консалтинговую компанию "Инвестиции в Харьков", цель которой - продвижение Харьковского региона, как лидирующей инвестиционной площадки в Украине. Миссия компании - способствовать формированию здорового бизнес-климата в регионе и повышению его инвестиционной привлекательности. Это вспомогательная функция к предыдущим направлениям, т.е. к рынку активов. Мы не рассматриваем форум, журнал как средство заработать миллионы, в ближайшие годы мы все равно будем оставаться на рынке активов, рынке корпоративного контроля. Из-за кризиса ликвидность активов снизилась, количество сделок на рынке значительно сократилось. Мы по-прежнему продолжаем покупать, но не хочется афишировать эти сделки. Был некий период застоя, неопределенности, замирания рынка, но с весны он начал оживать, с лета количество сделок стало расти. По земельным участкам еще слабо, но по готовым бизнесам уже ощутимо. Группы начинают оправляться от шока, рынок M&A опять становится перспективным, тем более с учетом упавших в несколько раз цен.

Когда с Вашей точки зрения начнет оживать рынок недвижимости и что для этого нужно?

Говорят, что кризис начался, когда американская домохозяйка первый раз отказалась от покупки стиральной машины. Но все идет по цепочке - эффект домино. Бизнес есть там, где есть платежеспособный спрос. Там и торговля, там и компании, которые снимают офисы, там и посетители гостиниц и т.д.

Специфика недвижимости, как и автопрома, в том, что это капиталоемкий товар для семейного хозяйства. Люди, как правило, не могут сразу заплатить за квартиру или машину - у них нет денег. Т.е. рынок оживет, когда начнет повышаться платежеспособный спрос: реальные доходы людей будут расти и возобновится кредитование.

Но есть еще один блок факторов - политическая стабильность. Мы наконец-то уже ждем выборы, пусть хоть кто-нибудь победит, потому что огромное количество иностранных компаний говорят: проекты - супер, регион нам нравится больше, чем другие, все нам нравится, но только мы смотрим ваши новости и у нас волосы дыбом встают.

Деньги любят тишину, бизнес любит определенные условия, никто не хочет рисковать. Поэтому, если говорить по срокам, то, я думаю, позитивная устойчивая тенденция наметится с весны 2010-го, после окончания выборов.

По материалам: most-kharkov

Источник: СтройОбзор. Харьковский портал новостроек