О гостиницах и мифах о гостиницах

Новини Компаній → 2010 → 07.2010 → О гостиницах и мифах о гостиницах

Гостиничный сегмент украинского рынка real estate сегодня является безусловным лидером. Пока, к сожалению, не по объему инвестиций, но – абсолютно точно – по интересу, как со стороны международных операторов, так и со стороны инвесторов. При этом все большее внимание привлекают к себе региональные проекты в классах «средний» и «эконом».

Не мог не отреагировать на комментарий пани Ярославы Чапко «Гостиничная суета»! Вспоминаю, как раннее весной 2009 мы с коллегами фантазировали на тему «Какие крупные инфраструктурные проекты стоило бы развивать государству за свой собственный счет, ну или за счет средств, взятых в долг у МВФ?»  Поскольку тогда мы только начинали разбираться с гостиничным бизнесом, знакомились с операторами, собственниками гостиниц в разных странах, возможно, некоторые наши суждения и были слегка «наивными», но, тем не менее…А рассуждали мы так: ну почему бы не создать гос.акц. компанию «Ukrainian Hospitality» с целью развития, эксплуатации и – в итоге – продажи сети гостиниц среднего и эконом класса «профильным» инвесторам. Сеть, скажем, из 20 – 25 гостиниц, изначально адаптированных к требованиям выигравшего конкурс на управление оператора / операторов. Бюджет одного отеля среднего класса на 120 – 140 номеров составит от 8 до 12 млн. евро. Таким образом, бюджет строительства сети можно, так сказать, average, оценить в 225 млн. евро / 2 250 млн. гривень при сегодняшнем курсе. Да и не нужно было бы государству вкладываться по полной – наверняка нашлись бы желающие на той или иной стадии войти в акционерный капитал, предоставить займ под гос. гарантии etc. Да мало ли можно использовать цивилизованных финансовых схем и инструментов?! Было бы желание! Что на выходе? Глубоко убежден в том, что если бы такая компания была создана год назад, уже в том же долгожданном, еще не наступившем, но, действительно, уже обросшем мифами 2012 году Украина могла бы получить в свое распоряжение около 3000 комфортабельных номеров в понятных туристам всех стран гостиницах. И не нужно замыливать глаза никому – ни самим себе, ни УЕФА, ни международным туристическим операторам! А государство через 2-3-4 года успешной ( а в этом я уверен!) эксплуатации, без фантазий, на уровне 65% заполняемости к 3-4 году  и средней цены за номер в 65-75 евро вполне удачно реализовало бы свой стейк в «Ukrainian Hospitality», получив очень хорошую доходность! Ведь еще один миф  - миф о крайне долгом периоде окупаемости гостиниц! Просто профильные инвесторы к тому времени готовы будут покупать работающий бизнес с подтвержденными доходами и профессиональным управлением  за 6-7% годовых, а расчеты и практика говорят о том, что владелец», построивший гостиницу « по себестоимости» заработает в тот же период 15-17 % годовых. Разве не должен хороший менеджер стремиться к заработку? Разве не должно государство инициировать проекты, реализация которых с участием приватного сектора позволяет не просто заработать на проценты для МВФ, но и развить страну? Думаю, ответ очевиден!

Не могу не согласиться с пани Чапко  в отношении НДС : все правильно, четко и разумно – нужно освобождать! И бюджет от этого, в итоге, только выиграет. С социальной инфраструктурой – сложнее! Мы в Ассоциации «Ргиональное строительство» не первый год говорим о том, что любые дополнительные нагрузки на строительство являются пережитком советского прошлого, фактически – дополнительным налогом, к тому же, изрядно коррумпированным. Гостиница же – сама по себе - уже является объектом туристической инфраструктуры. А социалку, транспорт, городскую среду – все это конечно нужно развивать. За счет налогов, поступающих в местные бюджеты. Другой вопрос в том, что система взимания и распределения такова, что фактически лишает местные громады источников к развитию! Выход не в административном давлении, а в снижении общегосударственных налогов и предоставлении местным общинам прав вводить местные налоги. Да и те, что собираются, тратить разумно, открыто и подотчетно. Вот тогда–то и появится у городов, поселков и сел , их Советов и Администраций возможность регулировать этими самыми местнвми налогами и сборами то, что во всем мире называется инвестиционным климатом. Ведь сейчас этот климат зависит исключительно от степени коррумпированности чиновников всех уровней.

С налогом на прибыль – для меня все предельно ясно! Достаточно всего один раз посчитать финансовую модель операционной деятельности гостиницы, чтобы понять: отмена налога на прибыль резко улучшит показатели окупаемости для любого инвестора! Улучшит серьезно, на 10-15 % ,особенно, если гостиницы строятся не только на заемные средства, а за «кровные» - деньги equity-партнеров, кем бы они ни были… Безусловно, оптимизация налогообложения позволяет некоторым собственникам гостиниц не платить вообще ничего! Но, к несчастью для крупных, часто иностранных, часто сложно организованных собственников гостиниц, которые посматривают сегодня в сторону Украины, это не слишком характерно, а зачастую и совсем неприемлемо! Ну вот привыкли они так : есть налог – надо платить, нет – не надо!  Действительно – в отличие от некоторых  российских инвесторов. Но я не воспринимаю всерьез многочисленные заявления о том, что именно российский капитал станет основным при финансировании украинских гостиничных проектов. Ведь российский капитал давно устал наступать на грабли и в своей собственной стране! Так что лучше и полезнее для всех – и для россиян тоже – изменить все-таки правила игры и не рассчитывать больше на эмпирии вроде «ментальной близости», «общей истории» и «восточно-славянского … братства». И хотя я глубоко убежден, что на льготах далеко не уедешь, но, наступая на горло собственной лирической песне, смею ответственно заявить: нужно отменять налог на прибыль для гостиниц на 10 лет! Сегодня это вопрос стратегии развития Украины. Аэропорты в городах, принимающих Евро, безусловно, сделают посещение разных регионов Украины куда более комфортным и недорогим, лишив  пресловутые «главные воздушные ворота страны» статуса чуть ли не самого дорогого для авиакомпаний аэропорта Европы. Это, наряду с ростом внутреннего туризма, простимулирует и рост индустрии гостеприимства. И ЕВРО-2012 сам по себе действительно ни при чем. Вот только устроены мы почему-то так – без пинка не хотим ничего! Как будто все то, что сейчас происходит, пусть и медленно, - дороги и тротуары, парки и скверы, фасады и кровли, мосты и аэропорты, гостиницы и рестораны -  нужно Мишелю Платини?! 

Несмотря на геополитические катаклизмы конца прошлого века все еще «широка страна моя родная, много в ней лесов, полей и рек…» Еще раз убедился в этом, недавно, в который уже раз, проехав за один день за рулем по 1550 км. по территории 12 областей… Но красивых  и удобных мест в мире много! Лишь определив развитие внутреннего и внешнего туризма  в качестве одного из направлений стратегии развития страны, простимулировав создание общеукраинских и локальных (региональных) туристических брэндов, поддержав сферу гостеприимства, в том числе, и временными налоговыми послаблениями, мы превратимся из страны футболиста Шевченко в UKRAINE!

Блог Дмитрия Кутового на building.ua

Другие новости и события

Первая половина 2010 года принесла рынку первичной недвижимости Харькова стабилизацию. - МКДУ // 30.07.2010 Первая половина 2010 года ознаменовалась для рынка первичной жилой недвижимости Харькова стабилизацией ситуации после тяжелого кризисного периода, начавшегося со второй половины 2008-го и длившегося практически весь прошлый год.

Компания «Жилстрой-2» завершила строительство ЖК «Гвардейский» и ввела в эксплуатацию вторую секцию дома по пр. Тракторостроителей, 94-Б // 29.07.2010 27 июля 2010 года сдана в эксплуатацию третья секция жилого комплекса "Гвардейский" по ул. Гвардейцев Широнинцев - угол ул. Механизаторской и секция 1-Б жилого дома по пр. Тракторостроителей, 94-Б в г. Харькове.

Новости строительства ж/д по пр.50-летия ВЛКСМ, 6 - "Жилстрой-2" // 27.07.2010 Продолжается строительство секции №1/2 жилого комплекса эконом-класса по проспекту 50-летия ВЛКСМ, 61. Строительные работы ведет СМУ-21 АО "Жилстрой-2" под руководством Игоря Сулимова. На сегодня полностью возведено уже 3 этажа секции, и завершены работы по кладке наружных стен. Напомним, что на этом объекте «Жилстрой-2» применяет собственную, запатентованную технологию для домов бизнес-класса, результатом применения которой являются трёхслойные наружные стены, обеспечивающие высокую степень теплосбережения.